⚡ Kurz & knapp: §35c EStG ermöglicht es, 20 % der Kosten einer energetischen Sanierung direkt von der Steuerschuld abzuziehen — verteilt über drei Jahre, maximal 40.000 € pro Wohnobjekt. Die Alternative zur klassischen BEG-Förderung.
Die Alternative zur Förderung
Wer energetisch saniert, denkt sofort an BEG-Förderung: BAFA-Zuschüsse, KfW-Kredite, Heizungstausch-Boni. Doch es gibt eine zweite Möglichkeit, die viele Eigentümer nicht kennen: die steuerliche Absetzbarkeit nach §35c Einkommensteuergesetz (EStG).
Der entscheidende Punkt: Sie müssen sich entscheiden. Für dieselbe Maßnahme können Sie entweder eine BEG-Förderung erhalten oder die steuerliche Absetzung nutzen — aber niemals beides zusammen. Diese Entweder-oder-Entscheidung ist unwiderruflich.
Wichtig: Wer bereits einen BEG-Förderantrag für eine Maßnahme gestellt und bewilligt bekommen hat, kann dieselbe Maßnahme nicht zusätzlich steuerlich absetzen. Umgekehrt gilt das Gleiche.
So funktioniert §35c EStG
Der Mechanismus ist anders als bei der BEG-Förderung. Bei §35c wird kein Zuschuss ausgezahlt — stattdessen wird Ihre Steuerschuld direkt gemindert. Das ist ein wichtiger Unterschied:
20 % der Sanierungskosten werden direkt von Ihrer Steuerschuld abgezogen — nicht vom zu versteuernden Einkommen. Das bedeutet: Die Ermäßigung wirkt Euro für Euro.
Verteilung über 3 Jahre
Jahr 1: 7 % der Kosten — Jahr 2: 7 % der Kosten — Jahr 3: 6 % der Kosten. Zusammen ergibt das 20 % Steuerermäßigung.
Maximalbetrag
40.000 €Pro Wohnobjekt können maximal 40.000 € Steuerermäßigung in Anspruch genommen werden. Das entspricht förderfähigen Kosten von bis zu 200.000 €.
Gebäudealter
10+ JahreDas Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme mindestens zehn Jahre alt sein. Maßgeblich ist der Bauantrag oder die Bauanzeige.
Nur Selbstnutzung
Die Steuerermäßigung gilt ausschließlich für selbstgenutzte Wohngebäude. Vermieter und Kapitalanleger können §35c nicht nutzen — für sie gelten andere Abschreibungsmöglichkeiten.
Welche Maßnahmen sind absetzbar?
Die absetzbaren Maßnahmen entsprechen im Wesentlichen den Einzelmaßnahmen der BEG-Förderung. Folgende energetische Sanierungsmaßnahmen erkennt das Finanzamt an:
Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken
Erneuerung / Austausch von Fenstern und Außentüren
Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
Erneuerung der Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe, Biomasse)
Einbau von digitalen Systemen zur Verbrauchsoptimierung
Optimierung bestehender Heizungsanlagen (hydraulischer Abgleich, Pumpentausch)
Besonders attraktiv: Kosten für die Energieberatung sind sogar zu 50 % absetzbar — nicht nur 20 %. Das gilt für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) oder die Fachplanung und Baubegleitung durch einen Energieberater.
Rechenbeispiel: Dämmung für 30.000 €
Ein Eigentümer lässt die Fassade seines Einfamilienhauses (Baujahr 1985) für 30.000 € dämmen. Er entscheidet sich für die steuerliche Absetzung nach §35c:
Jahr 1 (Steuererklärung)
2.100 €7 % von 30.000 € = 2.100 € weniger Steuern
Jahr 2 (Steuererklärung)
2.100 €7 % von 30.000 € = 2.100 € weniger Steuern
Jahr 3 (Steuererklärung)
1.800 €6 % von 30.000 € = 1.800 € weniger Steuern
Gesamtersparnis
6.000 €20 % von 30.000 € = 6.000 € Steuerermäßigung über drei Jahre.
Zum Vergleich — BEG-Förderung: Über die BEG hätte derselbe Eigentümer 15 % Grundförderung + 5 % iSFP-Bonus erhalten = ebenfalls 6.000 €. Allerdings als sofortigen Zuschuss, nicht verteilt über drei Jahre. Dafür muss der BEG-Antrag vor Maßnahmenbeginn gestellt werden.
§35c vs. BEG-Förderung: Was lohnt sich mehr?
Die Entscheidung hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Hier ein Überblick der wichtigsten Unterschiede:
| Kriterium | §35c EStG | BEG-Förderung |
|---|---|---|
| Förderhöhe | Immer 20 % | 15–70 % (je nach Maßnahme) |
| Auszahlung | Über 3 Jahre verteilt | Sofort nach Abschluss |
| Antrag nötig? | Nein, nur Steuererklärung | Ja, vor Maßnahmenbeginn |
| Fristen | Keine (nur Steuererklärung) | Strenge Antragsfristen |
| Komplexität | Einfach | Mittel bis hoch |
| Maximalbetrag | 40.000 € / Objekt | Je nach Programm verschieden |
BEG lohnt sich mehr bei:
- +Heizungstausch (bis 70 % Förderung)
- +Sofortige Auszahlung gewünscht
- +Höhere Fördersätze möglich (z. B. mit Einkommensbonus)
§35c lohnt sich mehr bei:
- +Kein Antrag vor Maßnahmenbeginn gestellt
- +Einfacherer Prozess gewünscht
- +BEG-Antrag wurde abgelehnt
- +Keine Fristen einzuhalten
Voraussetzungen und häufige Fehler
Damit das Finanzamt die Steuerermäßigung anerkennt, müssen einige Bedingungen erfüllt sein:
Fachunternehmen beauftragen
Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Eigenleistungen (DIY) sind nicht absetzbar — auch nicht teilweise.
Bescheinigung des Fachunternehmens
Das Fachunternehmen muss nach Abschluss der Arbeiten eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster ausstellen. Ohne diese Bescheinigung kein Steuerabzug.
Keine Kombination mit BEG
Für dieselbe Maßnahme kann nicht gleichzeitig BEG-Förderung und §35c genutzt werden. Unterschiedliche Maßnahmen am selben Gebäude können aber unterschiedlich gefördert werden.
Keine Eigenleistung absetzbar
Nur Material- und Arbeitskosten eines Fachunternehmens zählen. Wenn Sie selbst mithelfen, können diese Stunden nicht angesetzt werden.
Häufiger Fehler: Viele Eigentümer vergessen die Bescheinigung des Fachunternehmens oder lassen sich eine unvollständige Bescheinigung ausstellen. Achten Sie darauf, dass Ihr Handwerker das amtliche Muster nach §35c EStG kennt und korrekt ausfüllt.
Unser Tipp: Erst prüfen, dann entscheiden
Die Entscheidung zwischen BEG-Förderung und steuerlicher Absetzung ist nicht trivial — und sie ist unwiderruflich. Deshalb empfehlen wir: Lassen Sie sich vor Maßnahmenbeginn beraten.
In unserer Energieberatung rechnen wir beide Optionen für Ihr konkretes Vorhaben durch und empfehlen Ihnen den wirtschaftlich besseren Weg. Dabei berücksichtigen wir Ihre Steuersituation, die geplanten Maßnahmen und die aktuellen Fördersätze.
Gut zu wissen: Verschiedene Maßnahmen am selben Gebäude können unterschiedlich finanziert werden. Zum Beispiel: Heizungstausch über BEG (bis 70 % Förderung) und Fassadendämmung über §35c (20 % Steuerermäßigung). So holen Sie das Maximum heraus.
Hinweis: Die steuerlichen Regelungen können sich ändern. Die hier genannten Informationen entsprechen dem Stand Juli 2026. Für Ihre individuelle Steuersituation empfehlen wir die Rücksprache mit einem Steuerberater. Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtsverbindliche Auskunft.
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