Mieter vs. Eigentümer — Wer profitiert von der Sanierung?
Warum energetische Sanierung für beide Seiten ein Gewinn sein kann — und wie Förderung und Umlage zusammenspielen.
Das Vermieter-Mieter-Dilemma
Das klassische Problem der energetischen Sanierung: Der Vermieter trägt die Investitionskosten, aber der Mieter spart durch niedrigere Heizkosten. Warum sollte ein Eigentümer also sanieren, wenn er selbst kaum profitiert?
Die gute Nachricht: Der Gesetzgeber hat Instrumente geschaffen, die beiden Seiten Vorteile bringen. Mit der richtigen Kombination aus Förderung, Modernisierungsumlage und CO₂-Kostenaufteilung wird die Sanierung für alle attraktiv.
💡 Fakt: Laut dena-Gebäudereport entfallen rund 54 % des Gebäudebestands auf Mietwohnungen. Ohne die Sanierung von Mietobjekten sind die Klimaziele nicht erreichbar.
Modernisierungsumlage nach §559 BGB
Das wichtigste Instrument für Vermieter: Nach einer energetischen Modernisierung dürfen die Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden.
- Umlagefähig8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete
- KappungsgrenzeMaximal 2 €/m² innerhalb von 6 Jahren (bei Mieten unter 7 €/m²) bzw. 3 €/m² (bei Mieten ab 7 €/m²)
- Förderung abziehenErhaltene Fördermittel müssen von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden
- AnkündigungMieter müssen 3 Monate vor Beginn schriftlich informiert werden
⚠️ Wichtig: Reine Instandhaltungsmaßnahmen (z. B. Reparatur eines defekten Dachs) sind nicht umlagefähig. Nur der energetische Verbesserungsanteil zählt.
Förderung für Vermieter
Vermieter haben Zugang zu denselben BEG-Förderprogrammen wie Selbstnutzer — mit einer wichtigen Ausnahme:
BEG Einzelmaßnahmen (BAFA)
15 % Grundförderung + 5 % iSFP-Bonus für Dämmung, Fenster, Lüftung. Gilt auch für Mietobjekte.
KfW Ergänzungskredit
Zinsgünstiger Kredit bis 120.000 € je Wohneinheit. Auch für Vermieter verfügbar.
Heizungstausch (KfW 458)
Grundförderung 30 % gilt. Aber: Klimageschwindigkeitsbonus (20 %) und Einkommensbonus (30 %) gibt es nur für Selbstnutzer. Effizienzbonus (5 %) gilt auch für Vermieter.
Rechenbeispiel: Fassadendämmung Mehrfamilienhaus
Ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten (je 75 m²), Baujahr 1972, ungedämmte Fassade:
- Kosten Fassadendämmung60.000 €
- BEG-Zuschuss (20 %)−12.000 €
- Umlagefähige Kosten48.000 €
- 8 % Umlage / Jahr3.840 €
- Pro Wohnung / Monat80 €
- Heizkosten-Ersparnis / Wohnung60–90 € / Monat
💡 Ergebnis: Die Mieterhöhung von 80 €/Monat wird durch die Heizkosten-Ersparnis von 60–90 € nahezu kompensiert. Die Sanierung ist damit annähernd warmmietenneutral.
Vorteile für Mieter
Niedrigere Heizkosten
Nach einer Fassadendämmung sinkt der Heizenergieverbrauch um 25–40 %. Bei steigenden Energiepreisen wächst die Ersparnis jedes Jahr.
Besserer Wohnkomfort
Keine kalten Wände mehr, gleichmäßigere Raumtemperaturen, weniger Zugluft. Auch der Schallschutz verbessert sich.
Schutz vor Schimmel
Wärmebrücken werden beseitigt, Oberflächentemperaturen steigen — das Schimmelrisiko sinkt deutlich.
Wertstabilität der Wohnung
Sanierte Wohnungen sind zukunftssicher und behalten ihren Marktwert — ein Vorteil auch bei einem möglichen Umzug.
Vorteile für Eigentümer & Vermieter
Wertsteigerung der Immobilie
Ein besserer Energieausweis erhöht den Marktwert um 5–15 %. Das macht sich spätestens beim Verkauf bemerkbar.
Geringeres Leerstandsrisiko
Mieter bevorzugen energieeffiziente Wohnungen. Sanierte Objekte lassen sich schneller und zu höheren Mieten vermieten.
Teilrefinanzierung über Umlage
8 % der Kosten pro Jahr über die Miete refinanzieren — nach Abzug der Förderung amortisiert sich die Investition in 10–15 Jahren.
CO₂-Kosten senken
Seit 2023 müssen Vermieter je nach Gebäudeeffizienz bis zu 95 % der CO₂-Abgabe tragen. Sanierung reduziert diesen Anteil drastisch.
CO₂-Kostenaufteilung seit 2023
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Die CO₂-Abgabe auf Heizöl und Gas wird nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt — abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes.
- Sehr gut (< 12 kg CO₂/m²/a)Mieter: 100 % — Vermieter: 0 %
- Gut (12–17 kg)Mieter: 90 % — Vermieter: 10 %
- Mittel (17–32 kg)Mieter: 70–50 % — Vermieter: 30–50 %
- Schlecht (32–52 kg)Mieter: 40–20 % — Vermieter: 60–80 %
- Sehr schlecht (> 52 kg)Mieter: 5 % — Vermieter: 95 %
💡 Konsequenz: Bei einem unsanierten Altbau mit hohem Verbrauch (> 52 kg CO₂/m²/a) trägt der Vermieter 95 % der CO₂-Kosten — bei steigenden CO₂-Preisen ein wachsender Kostenfaktor. Sanierung senkt den CO₂-Ausstoß und verschiebt die Aufteilung zugunsten des Vermieters.
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