⚡ Kurz & knapp: Das GModG ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungstausch entfällt. Stattdessen kommt ab 2029 die "Bio-Treppe" — eine stufenweise steigende Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe (10 % → 60 % bis 2040). Eine Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es nicht. Einzelne Regelungen (Energieausweis, Primärenergiefaktor) greifen erst gestuft ab 2027.
🆕 Update (31. Juli 2026): Das GModG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 Nr. 226) und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Die Kernregeln (Wegfall der 65-%-Pflicht, Bio-Treppe, freie Heizungswahl) gelten sofort; die EPBD-Umsetzung (neue Energieausweis-Pflichten, gesenkter Primärenergiefaktor, Sanierungspflichten für Nichtwohngebäude) folgt gestuft ab dem 1. Januar 2027.
Was ist das GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) vollständig ab. Am 24. Februar 2026 einigten sich die Koalitionsfraktionen auf Eckpunkte, der Referentenentwurf folgte am 5. Mai 2026. Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf beschlossen.
Das Gesetz setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um. Nach Bundestag und Bundesrat wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Das Inkrafttreten erfolgt gestuft: Die heizungsbezogenen Kernregeln gelten seit dem 29. Juli, die EPBD-Umsetzung (u. a. Energieausweis-Pflichten, Primärenergiefaktoren, Sanierungspflichten für Nichtwohngebäude) ab dem 1. Januar 2027, weitere Stufen folgen 2028 und 2030. Im Verfahren neu hinzugekommen ist eine Härtefallregelung für Vermieter bei der CO₂-Kostenaufteilung.
Die wichtigsten Änderungen
1. Freie Heizungswahl — 65-%-Regel entfällt
Die bisherige Pflicht, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, wird gestrichen. Eigentümer können frei wählen: Wärmepumpe, Gas, Öl, Fernwärme, Hybridheizung oder Biomasse. Auch die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen entfällt.
2. Bio-Treppe ab 2029
Wer eine neue fossile Heizung einbaut, muss ab 2029 stufenweise klimafreundliche Brennstoffe beimischen — Biomethan, Bio-Heizöl oder synthetische Brennstoffe. Die Stufen im Überblick:
Alternativ kann die Beimischungspflicht bis Ende 2034 auch durch eine Hybrid-Wärmepumpe oder die Nutzung von Solarthermie erfüllt werden.
3. Neuer Mieterschutz
Um Mieter vor hohen Heizkosten durch die Bio-Treppe zu schützen, gilt ab 2028: Wenn ein Vermieter eine fossile Heizung einbaut, muss er sich an den CO₂-Abgaben und den Kosten für den Biogasanteil zur Hälfte beteiligen. Für unsanierte Gebäude mit niedrigen Mieten ist eine Härtefallregelung vorgesehen.
4. Energieausweis: Neue A-bis-G-Skala
Ab dem 1. Januar 2027 wird die bisherige deutsche Skala durch ein EU-einheitliches System mit den Klassen A bis G ersetzt. Klasse A steht für Nullemissionsgebäude, Klasse G für die energetisch schlechtesten Gebäude des Bestands. Bereits ausgestellte Ausweise behalten ihre Gültigkeit für die volle 10-Jahres-Laufzeit.
5. Erweiterte Energieausweis-Pflichten
Ebenfalls ab 2027 kommen neue Pflichtangaben hinzu (u. a. Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen und Niedertemperatur-Fähigkeit), und der Energieausweis wird künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen und größeren Sanierungen (mehr als 25 % der Gebäudehülle) erforderlich — nicht nur bei Verkauf und Neuvermietung wie bisher. Bei fehlendem Ausweis drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.
6. Primärenergiefaktor Strom gesenkt
Ab dem 1. Januar 2027 sinkt der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5. Das verbessert die rechnerische Bewertung von Wärmepumpen und anderen strombasierten Heizsystemen im Energieausweis.
7. Nullemissionsstandard für Neubauten ab 2030
Ab 2030 müssen alle Neubauten den Nullemissionsstandard erfüllen. Für öffentliche Nichtwohngebäude gilt dies bereits ab 2028.
8. Keine Sanierungspflicht für Wohngebäude
Die oft befürchtete Sanierungspflicht für bestehende Wohngebäude kommt nicht. Für Nichtwohngebäude gilt hingegen: Die energetisch schlechtesten 16 % müssen bis 2030, die schlechtesten 26 % bis 2033 modernisiert werden.
Was bedeutet das für Ihre Sanierung?
Energieberatung wird wichtiger
Mehr Technologieoffenheit bedeutet mehr Entscheidungsfreiheit — aber auch mehr Beratungsbedarf. Eine unabhängige Energieberatung hilft Ihnen, die langfristig wirtschaftlichste Lösung zu finden.
iSFP wird zum EU-Renovierungspass
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) wird voraussichtlich zum EU-konformen Renovierungspass weiterentwickelt. Der iSFP-Bonus von 5 % bei der BEG-Förderung besteht weiter — gilt seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 allerdings erst ab einem förderfähigen Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 €.
Wärmepumpen profitieren doppelt
Der gesenkte Primärenergiefaktor (1,5 statt 1,8) verbessert die Bewertung von Wärmepumpen im Energieausweis. Die BEG-Grundförderung von 30 % bleibt bestehen; der Klima-Geschwindigkeitsbonus beträgt seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 noch 16 %, sinkt ab Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt ab August 2028.
Vorsicht bei fossilen Heizungen
Auch wenn fossile Heizungen wieder erlaubt sind: Steigende CO₂-Abgaben, die Bio-Treppe und mögliche Netzentgelt-Erhöhungen machen Öl und Gas langfristig teurer. Vermieter müssen sich zudem hälftig an diesen Mehrkosten beteiligen. Wer jetzt investiert, sollte die Betriebskosten über 15–20 Jahre durchrechnen.
Zeitplan
Eckpunkte der Koalition vereinbart
Referentenentwurf veröffentlicht
Bundestag und Bundesrat verabschieden das GModG
Verkündung im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 Nr. 226), Inkrafttreten der Kernregeln
EPBD-Stufe: neue Energieausweis-Pflichten, Primärenergiefaktor Strom 1,5, Sanierungspflichten Nichtwohngebäude
Hälftige Aufteilung der CO₂- und Bio-Treppe-Kosten zwischen Mieter und Vermieter
Start der Bio-Treppe (10 % Beimischungspflicht)
Nullemissionsstandard für alle Neubauten
Bio-Treppe steigt auf 30 %
Bio-Treppe erreicht 60 %
Hinweis: Das GModG ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten (verkündet am 28. Juli 2026, BGBl. 2026 Nr. 226); mehrere Regelungen greifen gestuft ab 2027, 2028 und 2030. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Beratung.
Fragen zum neuen Heizungsgesetz? Wir beraten Sie.
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