Kurz & knapp: Jedes Gebäude braucht bei Verkauf, Vermietung oder ab 2026 auch bei Mietvertragsverlängerung einen Energieausweis. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, der Bedarfsausweis aussagekräftiger. Für Gebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten (Baujahr vor 1977, ohne energetische Modernisierung) ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Gesetzliche Grundlage
Die Pflicht zum Energieausweis geht auf die Energieeinsparverordnung (EnEV) zurück und wurde mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2020 fortgeführt. Mit dem neuen Gebäude-Modernisierungsgesetz (GMG), das 2026 das GEG ablöst, werden die Anforderungen nochmals erweitert.
Grundregel: Bei jedem Verkauf, jeder Neuvermietung und — neu unter dem GMG — auch bei Mietvertragsverlängerungen muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Er muss bereits in der Immobilienanzeige angegeben und spätestens bei Besichtigung unaufgefordert gezeigt werden.
Der Verbrauchsausweis
So funktioniert er
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Die Verbrauchsdaten werden aus den Heizkostenabrechnungen entnommen und klimabereinigt — also an ein durchschnittliches Wetterjahr angepasst.
Kosten
Ab etwa 100 Euro. Günstig, weil nur wenige Daten erhoben werden müssen.
Einschränkungen
Der Verbrauchsausweis spiegelt das Nutzerverhalten wider, nicht den Gebäudezustand. Ein sparsamer Mieter kann schlechte Werte kaschieren, ein großzügig heizender Bewohner gute Bausubstanz schlecht aussehen lassen. Auch Leerstand verfälscht das Ergebnis erheblich.
Der Bedarfsausweis
So funktioniert er
Der Bedarfsausweis beruht auf einer ingenieurtechnischen Berechnung der Gebäudephysik: Wandaufbauten, Fensterqualität, Dachaufbau, Heizungsanlage, Warmwasserbereitung und weitere Parameter werden erfasst und nach Normverfahren (DIN V 18599) bewertet.
Kosten
Ab etwa 350 Euro. Der höhere Preis spiegelt den deutlich größeren Aufwand wider — in der Regel ist eine Vor-Ort-Begehung nötig.
Wann ist er Pflicht?
Der Bedarfsausweis ist gesetzlich vorgeschrieben für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, die vor 1977 errichtet wurden und seitdem nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert wurden. Für alle anderen Gebäude besteht Wahlfreiheit.
Vergleich auf einen Blick
Verbrauchsausweis
Bedarfsausweis
Neue Energieeffizienzklassen A bis G
Mit dem GMG wird die bisherige Skala von A+ bis H durch ein EU-einheitliches System mit den Klassen A bis G ersetzt. Klasse A steht künftig für Nullemissionsgebäude, Klasse G für die energetisch schlechtesten 15 % des nationalen Gebäudebestands.
Die neue Skala soll die Vergleichbarkeit innerhalb der EU verbessern und klare Sanierungsziele setzen. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verlangt, dass die energetisch schlechtesten Gebäude (Klasse G) bis 2030 (Nichtwohngebäude) bzw. 2033 (Wohngebäude) mindestens Klasse F erreichen.
Erweiterte Pflichten unter dem GMG
Bislang war ein Energieausweis nur bei Verkauf und Neuvermietung Pflicht. Das GMG erweitert diese Pflicht auf zwei weitere Anlässe:
Mietvertragsverlängerung
Bei Verlängerung bestehender Mietverträge muss künftig ebenfalls ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Das betrifft insbesondere gewerbliche Mietverhältnisse mit Verlängerungsoptionen.
Größere Sanierungen
Wird mehr als 25 % der Gebäudehülle erneuert (z. B. Fassadendämmung, Dachsanierung, Fensteraustausch), ist ein aktueller Energieausweis erforderlich. So wird sichergestellt, dass die energetische Bewertung den Zustand nach der Sanierung widerspiegelt.
Gültigkeit: 10 Jahre
Ein Energieausweis ist ab Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig — unabhängig davon, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt. Bereits ausgestellte Ausweise mit der alten Skala (A+ bis H) behalten ihre Gültigkeit für die volle Laufzeit. Nach Ablauf muss ein neuer Ausweis nach den dann geltenden Vorschriften erstellt werden.
Wann lohnt sich der Bedarfsausweis freiwillig?
Auch wenn der Verbrauchsausweis zulässig wäre, gibt es gute Gründe, freiwillig den Bedarfsausweis zu wählen:
Verkaufsvorteil
Käufer vertrauen dem Bedarfsausweis mehr, weil er den objektiven Gebäudezustand zeigt. Ein guter Bedarfswert kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen — besonders bei energetisch sanierten Gebäuden.
Sanierungsplanung
Der Bedarfsausweis zeigt gezielt, wo die größten Wärmeverluste auftreten — Außenwand, Dach, Fenster oder Heizung. Das ist die ideale Grundlage für eine priorisierte Sanierungsstrategie.
Objektive Bewertung
Wenn ein Gebäude länger leer stand oder ungewöhnlich genutzt wurde (z. B. geringer Heizbedarf wegen beruflicher Abwesenheit), ist der Verbrauchsausweis nicht aussagekräftig. Der Bedarfsausweis liefert dann das verlässlichere Bild.
Tipp: Energieausweis im Rahmen eines iSFP
Wenn Sie ohnehin eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) beauftragen, kann der Bedarfsenergieausweis gleich mit erstellt werden — oft ohne nennenswerten Mehraufwand. So erhalten Sie beides: die strategische Sanierungsplanung und einen rechtsgültigen Energieausweis. Zudem wird die Energieberatung selbst mit bis zu 50 % durch das BAFA gefördert (max. 650 € bei Ein-/Zweifamilienhäusern).
Hinweis: Dieser Artikel gibt den Stand April 2026 wieder. Das GMG befindet sich teils noch im Gesetzgebungsverfahren — endgültige Regelungen können abweichen. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Beratung.
Energieausweis benötigt? Wir helfen.
Ob Verbrauchsausweis, Bedarfsausweis oder gleich ein kompletter Sanierungsfahrplan — wir beraten Sie, welche Option für Ihr Gebäude die richtige ist.